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资源互联互通的新角逐地势

发布时间:2019-06-26 04:33 来源:未知 编辑:admin

  6月2日,环球最大私募股权基金黑石集团(NYSE:BX)与新加坡普洛斯(GLP)缔结赞同,拟以187亿美元价值收购普洛斯旗下美邦工业堆栈收集(含80亿美元债务)。黑石官网显示,此次收购的物流资产总周围约1.79亿平方英尺(约合1680万平方米),这险些是黑石正在美邦现有工业资产的两倍,借使收购获胜,黑石会一跃成为全美仓储物流家产第二名!

  黑石与普洛斯并不是第一次打交道。早正在2014年,黑石就曾将旗下全美最大工业地产基金IndCor以81亿美元卖给普洛斯和新加坡投资公司(GIC),普洛斯与GIC诀别持股55%和45%,该往还是2014年度亚洲最大跨境收购案。

  《财经》从亲热2014年收购案的金融机构高管处获悉,此次黑石以187亿美元买到的大局部资产都是2014年卖出去的IndCor资产。亲热黑石的知恋人士则向《财经》显露,两笔往还的资产重合度约为50%。普洛斯和GIC买下Indcor之后又做了扩张和运营,变成而今的187亿美元资产包。

  普洛斯是环球最大的物流地产运营商,收拾资产周围达640亿美元,万科为其第一大股东。2003年,普洛斯中邦创立,其市集份额赶上第2到第10名的总和。京东、天猫、四通一达、中粮、唯品会以及邦美电器等公司都是其团结伙伴。普洛斯相当于房主,为这些公司供给仓储物流办事。

  时隔5年,普洛斯与黑石换取交易身份,往还案值由81亿美元飙升至187亿美元,资产增值2.3倍,这个中是奈何的本钱逻辑和行业逻辑?

  据亲热黑石的业内人士向《财经》显露,GLP收购IndCor后,注入了更众高质地的资产,正在更有上风的地舆职位配物流资产,从而晋升了全数资产的价格。

  普洛斯将IndCor旗下约10亿美元的资产卖出,合键是大型物流地产,同时举行扩张,购置或筑制了大约6200万平方英尺的城市物流资产,这些资产都位于都邑周围,对零售商晋升消费者的电子商务购物体验卓殊紧要。

  按照黑石布告,正在此次187亿美元的往还中,黑石不动产的环球机缘型地产基金(BREP)将出资134亿美元收购1.15亿平方英尺(约合1070万平方米)物流地产,席卷西雅图、迈阿密、新泽西和俄勒冈州的波特兰市,以及旧金山湾区和洛杉矶区域等高拉长市集;其它,黑石房地产收入信赖基金(BREIT)将出资53亿美元收购6400万平方英尺(约合590万平方米)物流地产,跨跃了达拉斯 - 沃思堡区域、芝加哥,宾夕法尼亚州中部、亚特兰大以及佛罗里达州的南部和中部。这些区域都被视为来日全美物流市集拉长最强劲的周围。

  本年2月美邦收集消费初度超越实体店。美邦生齿视察局数据显示,过去12个季度,正在古板零售年拉长率仅1%-3%的布景下,电子商务以每年14%一15%的速率疾速拉长,且没有任何放缓的迹象,这导致美邦的零售商们的堆栈需求激增。

  据《财经》领略,普洛斯此次卖出的物流资产有1300个堆栈空间,其最大的租户是亚马逊和惠而浦,其他租户还席卷联邦速递、家得宝、欧莱雅、UPS,星巴克和特斯拉。

  对待此次往还,黑石房地产环球联席主管Ken Caplan正在声明中叙到:“物流是黑石最坚决的环球投资焦点,黑石等待满意接续拉长的电子商务需求。”?

  除了深化物流巨头的脚色,黑石决心高价接纳五年前卖出的资产,又有一局部道理是为了抵御邦际危机。《财经》记者领略到,正在美邦利率上升和外邦投资回落的大布景下,美邦其他类型的贸易房地产往还正正在放缓,这导致更众投资者进入了物流地产市集。

  中邦物流学会特约查究员杨达卿以为,黑石普洛斯交易易位,一方面是由于美邦金融市集正因生意战等身分充满不确定性,物流地产是必要策略性投资的可托重资产,是预防黑石正在金融风波中翻船的“压舱石”。此次收购后,黑石跃居美邦第二大物流地产商,能够借助垄断性名望谋取更大贸易变现。另一方面,普洛斯正在办事亚马逊等客户中向数字化、智能化升级,对实体资产的依赖消重。

  IndCor曾是黑石旗下潜心于美邦市集的工业地产基金。2010年,IndCor创立之时,恰是美邦工业地产的低谷,许众公司正在2007年岑岭期间购置的工业地产价格大幅缩水,这给了IndCor抄底的机缘。正在出售给普洛斯的前四年,IndCor买下了全美大约1100万平方米的家产,况且旗下的物业100%为自有。

  按照房地产办事公司高力邦际(Colliers International)的统计数据,从2013年到2014年第一季度,美邦工业地产空置率从8.83%低重到7.9%。这时的IndCor对待黑石来说,便是一经成熟的投资组合产物,也处于转手套现的好机缘。原来,2014年黑石急于下手IndCor,又有一局部道理是这家公司正在募资推出新的房地产基金,而普洛斯给出的价值,能够让IndCor比IPO更速升值变现。

  亲热黑石的业内人士招认,黑石五年内险些买进卖出统一资产,都是基于机缘型政策投资理念,即正在市集上寻找低于重置本钱的高拉长,能创收的资产组合,然后对其投资、整合、修复(如办理筹备上的题目)。一朝资产价格趋于褂讪,黑石会马上将其出售给持久房地产持有者。“当初卖了IndCor,和现正在的收回,黑石采用的都是这一思绪。”!

  而这种政策,也曾正在欧洲显露,2017年,黑石曾以12亿欧元向中投公司出售了一家名为Logicor的物流公司,当时,用意向的买家也席卷普洛斯(GLP)。黑石正在 2012 年兴办了 Logicor,其后不断正在通过各样收购夸大 Logicor 的邦畿,正在出售前这家公司一经正在欧洲 17 个邦度具有超 630 个物流堆栈资产,堆栈总面积约 1360 万平方米。

  杨达卿以为,黑石寻求的不是某一项主意短期溢价,而是寻求资产正在贸易行使及资源优化下的再生价格,以生态化的投资组合做大资源包,完成资源完全溢价来获取更大贸易价格。古板的物流地产或寻求简单区域,或寻求节点面积的最大化等,这往往导致孤岛效应,越来越不适当环球一张网,资源互联互通的新角逐式样。

  《财经》获悉,普洛斯正在买入IndCor后不断思将其IPO(初度公然募股),但正在上市打算历程中,震动了潜正在买家黑石。早正在2017年头,普洛斯从新加坡发布退市时,黑石就谋划下手,但当时普洛斯CEO梅志明与中邦财团联手实行了普洛斯的私有化,并没给黑石机缘。梅志明是普洛斯的焦点创始人,正在普洛斯私有化之后,梅志明无间负担这家公司的CEO。

  2017年7月14日,万科、厚朴、高瓴本钱、中银投资等构成财团,协同出资160亿新币(约790亿公民币)实行了普洛斯私有化。个中,万科集团为第一大股东,占股21.4%,厚朴投资占股21.3%、高瓴本钱占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯收拾层占股21.2%。

  合于近期往还,万科物流地产的干系职员回答《财经》,万科是第一大股东,不过不控股,普洛斯收拾层对往还有充裕的计划权。

  现正在,普洛斯是环球最大的物流地产运营商,正在环球8个邦度收拾的物业组合达6200万平方米。物流地产是工业地产周围下的一个卓殊周围,2003年操纵,这一观点正在中邦崛起。2016,中邦一经成为环球最大的物流市集,但却没有成长出物流地产大企业,这也促使中邦财团浪费重金买下普洛斯。

  上述金融机构高管以为,普洛斯地产+基金的形式是合键护城河。普洛斯不只有今世物流根底举措项目开拓的才略,也具备基金收拾和运营才略。为了预判来日物流举措的需要与升高供应链出力,普洛斯正在环球推动物流配备的智能化。正在中邦,普洛斯还设立了区别的行业部分,这些行业部分的接洽师大大批时光都正在和各个行业客户的物流担任人疏通,而今年的备货量,公司来日的成长策略等。这些调研数据会被公司用做拿地、筑仓以及运营收拾的凭借。

  杨达卿也以为,物流地产投资时光长,资金回笼慢,回本周期常正在十年以上,不借助金融本钱杠杆,对许众物流企业都是难以接受之重。有志于做大的邦内第一批物流企业如宝供物流、远成物流等都是靠自有本钱投资,但带来很重的包袱。普洛斯的地产+基金形式,正好办理了这一痛点。

  少少物流企业稍微赚点钱,宁肯投房地产也不肯烧正在物流地产,怡亚通这类邦内第一批供应链企业,也都以租仓的轻资产形式成长,这变成中邦物流地产持久缺乏策略性投资介入。

  而中储总公司、中外运集团更众依靠邦企身份获取土地资源,虽具有土地资源,但没法像普洛斯以地产信赖形式,借助本钱杠杆放大资产价格进而以小广博,大批邦企的物流仓储资源造成了死水。

  本年2月底,邦度发改委、商务部等24部分初度拉拢发文把物流业定位“根底性、策略性、先导性行业”。不过,物通行业不断被定位为较低端的仓储、运输种别,没有获得充裕着重,物流企业遭受道桥费高本钱,土地高本钱等困扰,大批民营企业难以做大,这也导致了社会本钱流向物流业显明亏损。

  美邦之于是物流地产荣华,是由于美邦早已实行工业化和环球化结构,因而对尺度化高端物流的需求充裕,加之美邦脉钱市集成熟,地产信赖大行其道,跟着美邦企业的环球化成长,物流地产商有了环球结构的条目。

  而中邦工业化成长的滞后性和不服衡性、变成物流地产市集良莠不齐,简陋的农人仓大行其道,正在融入环球化的历程中,中邦脉土物流仓储业的瓶颈效应显明。

  杨达卿以为,正在中邦,因为满意电商所需的专业化仓储收集亏损,菜鸟收集、京东物流等企业不得不自筑仓储。来日,数字物流和物联网、无人化等给物流地产带来新商机,来日将有更众的智能化、无人化、数字化仓储显露,而超等电商是拉动这个需求的火车头。美邦亚马逊、中邦阿里巴巴、京东等都正在鼓动新物流地产振兴。

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